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现代社会是法治社会，社会发展离不开法治护航，百姓福祉少不了法律保障。遇到问题依法解决，已经成为人们处理矛盾、解决纠纷的不二之选。然而，面对纷繁复杂的法律问题，如何精准、高效地找到法律依据，如何完整、准确地理解和运用法律，日益成为人们“学法、用法”的关键所在。
为了帮助大家快速准确地掌握“学法、用法”的本领，咱们【物保盟】公众号，收集并整理了中国《业主大会和业主委员会指导规则》的注释版系列，每周推出两期，每期2-3条，让我们用碎片化的时间，潜移默化的熟悉和掌握这本《规则》，无论是物业工作者还是普通业主，都能知法、守法，才能更好的建设和谐社会，才能更好的工作和生活。
编辑 | 物保盟
校对 | 物保盟
第5讲，第十二条到第十三条：
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
条文释义
本条列举了筹备组召开业主大会前的准备工作，是确保首次业主大会有序、合法、有效召开的关键步骤。
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
这里提醒一下：根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且需达到特定多数同意。
公示方式上一条已经明确。
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
时间可以是周末大多数人方便的时候；地点可以是社区活动室，会所，也可以是露天，条件是物业区域内或附近但得足够大；形式可以是现场会议集体讨论，也可以是投票（上门、投票箱、电子投票），也可以两者结合；内容一般包括但不限于确定《管理规约》、《业主大会议事规则》以及选举业主委员会。
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
《管理规约》、《业主大会议事规则》是小区治理的“宪法”和“组织法”。
管理规约：是规定业主在物业维护、使用、管理等方面的权利义务，业主的共同利益和违反规约应承担的责任等。内容必需要符合法律法规，涵盖包括公共秩序、环境卫生、房屋装修、宠物管理、费用分摊等常见问题。筹备组通常会参考示范文本并结合本小区实际情况起草。
业主大会议事规则：是规定业主大会的表决方式、召集程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和职责、工作经费、任期、印章管理、换届改选等等运行机制。
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
必须严格遵守《民法典》第二百七十八条的规定：需有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
《管理规约》和《业主大会议事规则》应当经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决，人数占比四分之三以上的业主同意。
选举业委会和其他一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决，人数过半数的业主同意。
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
产生办法中，首先明确候选人资格条件（如必须是业主、无欠费、无违法违规记录等），提名方式（包括业主自荐、业主联名推荐、筹备组邀请等）、推荐期限。
确定最终候选人的方式（如筹备组根据资格审核和代表性等综合考量后确定）。
（六）制定业主委员会选举办法；
包括：选举形式（是否与业主大会表决同时进行）；选票设计和发放方式；投票方式（现场投票、流动票箱、委托投票、电子投票等规则）；监票人、计票人的产生方式及职责；有效票认定规则；当选规则（是差额选举还是等额选举？是否按得票数从高到低当选，是否需达到的最低得票率等等问题）；选举结果确认和公布方式；争议处理机制等等关于选举办法的事项。
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
涵盖所有为保障会议顺利召开所必需的、但未在以上六项中列明的准备工作，包括资料准备，会场布置等等相关内容。
第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
条文释义
本条明确业主身份的认定标准及投票权计算依据的问题，
一、业主身份认定：
在不动产登记机构依法登记取得房屋所有权（持有房产证）的人认定为业主；
虽未完成产权登记，但确有有效的房屋买卖合同等行为，并且已经合法占有使用房屋（如已收房入住）的人也就是“有房无证”的也被认定为业主。
二、业主在业主大会的表决权重，由以下两个方面共同决定：
一个是专有部分面积，指业主房屋的套内或建筑面积，面积越大，投票权比重通常也就越大，体现产权利益与义务的匹配；
另一个是业主人数，指具有业主资格的数量。无论面积大小，每个业主都享有一个基本表决权，以此来体现成员身份平等。具体的面积和人数要求，在不同的抉择事件中要求不同，以后会涉及到。
第5讲内容结束，下一讲等您来哦
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