【业委规则】（07）中国《业主大会和业主委员会指导规则》注释系列

编辑 | 物保盟

校对 | 物保盟

第7讲，第十六条到第十七条：

第十六条　划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

条文释义

本条主要针对大型的分期开发而且是被政府主管部门划定为同一物业管理区域的业主大会和业主委员会的委员的增补问题。

规则指出，首先，分期建设但被划归为同一物业管理区域的，意味着后期开发出来的部分，会和前期使用同一个物业公司，更有可能共用相同的公共设施，例如花园、会所、主干道等，这是本条的前提，如果非同一物业，就不适用本条。

其次，先期开发部分符合条件的，具体条件前款已明确，包括入住的业主数量和专有面积等因素，可以成立业主大会，选举业主委员会。

接下来，规则指出，根据分期开发的物业面积和进度等，业主大会议事规则应明确增补业主委员会委员的具体办法，例如，入住即增加，或者定期增加，如何增加，以及增加多少等，本条的目的在于保障后续入住的业主同样享有参与监督管理的权利，并且具体的办法的制定，也要同时考虑到，后续入住业主对于业主大会议事规则的认同和能否提出修改的权利，保障虽然后入住，但最终实现所有业主平等公平的参与自治的活动。

1. 第十七条　业主大会决定以下事项：

   （一）制定和修改业主大会议事规则；

   （二）制定和修改管理规约；

   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

   （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

   （五）选聘和解聘物业服务企业；

   （六）筹集和使用专项维修资金；

   （七）改建、重建建筑物及其附属设施；

   （八）改变共有部分的用途；

   （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

   （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

条文释义

本条明确业主大会集体决策的十类重大事项，以上十类又可以归纳为五大类：

第一类：规则制定，主要包括以下两条

（一）制定和修改业主大会议事规则：议事规则是业主大会的“宪法”，规定了大会召开、表决、投票权等核心运行机制；

（二）制定和修改管理规约：管理规约是小区的“根本大法”，是约束全体业主和使用人的，是用来规范物业使用、管理、维护以及业主权利义务等行为规则的。

明确了这两项“宪法”和“根本大法”只能由业主大会制定和修改。

第二类：人事任免，主要包括以下一条

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员：业主大会对业委会拥有“生杀大权”，包括选举、更换和罢免，这样才能确保业委会为业主大会所用，不被其他第三方把持和利用，也不会背离业主大会的利益。

第三类：物业核心决策，主要包括以下两条

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务费收费方案：这里就可以看到，业主大会对于物业公司提供哪些服务、支付多少费用、如何支付费用、达到什么标准，这是和物业公司签署服务合同的核心条款，由业主大会确定。

（五）选聘和解聘物业服务企业：业主大会对于物业服务企业也具有“生杀大权”，业委会虽然具体负责招标、谈判等工作，但最终的决定权在业主大会，只有最终通过业主大会的批准或确认，方可选聘和解聘物业服务企业。

第四类：财产管理，主要包括以下四条

（六）筹集和使用专项维修资金：这是小区的“养老钱”，它的归集和使用，尤其是大额及计划外的使用，需要经业主大会确定。

（七）改建、重建建筑物及其附属设施：对建筑物本体及公共设施（道路、泵房、电梯等）进行的重大改造和重建，这类耗资巨大的工程，需要业主大会确定。

（八）改变共有部分的用途：例如绿地改停车场、公共用房改商业用房等改变原有规划设计用途的事项，须经业主大会通过。

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用：小区内公共部分的收益、例如地面停车、电梯广告、公共用房出租等等公共收益的分配，例如抵扣物业费、补充维修资金，甚至业主分红等，由业主大会来确定。

第五类，兜底条款，包括以下一条

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项：这个开放式的兜底条款，一方面保障了其他法律法规例如《民法典》物权篇可能规定了一些需要业主共同确定的事项，或者后续出台的法规也可能增加需要业主共同确定的事项，另一方面，管理规约中，也可能会涉及到，某些事项需要业主大会来确定实行，都在本条中可以得到落实。

本条五大类、十小条的内容，充分保障了业主大会的权利，明确了业主大会对业委会的直接权利、保障了业主的共同利益。违反此条规定的，由非业主大会确定的决策，不但无效，甚至有可能承担法律责任。

第7讲内容结束，下一讲等您来哦

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