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现代社会是法治社会，社会发展离不开法治护航，百姓福祉少不了法律保障。遇到问题依法解决，已经成为人们处理矛盾、解决纠纷的不二之选。然而，面对纷繁复杂的法律问题，如何精准、高效地找到法律依据，如何完整、准确地理解和运用法律，日益成为人们“学法、用法”的关键所在。
为了帮助大家快速准确地掌握“学法、用法”的本领，咱们【物保盟】公众号，收集并整理了中国《业主大会和业主委员会指导规则》的注释版系列，每周推出两期，每期2-3条，让我们用碎片化的时间，潜移默化的熟悉和掌握这本《规则》，无论是物业工作者还是普通业主，都能知法、守法，才能更好的建设和谐社会，才能更好的工作和生活。
编辑 | 物保盟
校对 | 物保盟
第8讲，第十八条到第十九条：
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
条文释义
本条主要约定了管理规约必须明确的七个方面的内容。
第一、物业的使用、维护、管理：主要涉及规范专有部分（例如拆改承重墙等）和共有部分（如电梯、绿化、大厅、道路等）的使用规则；
第二、专项维修资金的筹集、管理和使用：明确专项维修资金的筹集标准（例如余额不足30%时需要续存等）、使用流程（例如紧急维修可以先施工后公示等）；
第三、物业共用部分的经营与收益分配：小区公共区域、电梯等部位的广告位、地上占道停车位等公共部位的经营，需要由业主大会表决，以及确定收益的使用方法例如补充维修资金还是冲抵物业费等；
第四、业主共同利益的维护：规定禁止损害和侵占公共区域、公共设施等行为以及可以设立救济措施如占用费、诉讼费等；
第五、业主共同管理权的行使：明确业主大会的表决方式以及业委会参选资格等内容；
第六、业主应尽的义务：明确作为业主应尽的义务，包括但不限于缴纳物业费、配合消防检查、出租备案等义务
第七、违反管理规约应当承担的责任：明确出现违约时应该怎么处理，例如可以设定先劝阻，再公示，甚至索赔，不配合的可以移交行政机构等流程。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
条文释义
本条明确业主大会议事规则的十一类事项，以上十一类又可以归纳为四大类：
第一类：基础信息和组织框架：
业主大会名称及物业管理区域：这是界定业主大会这个自治组织的管辖范围的；
业主委员会职责：这条明确业委会执行的是业主大会的决议，监督物业公司等智能；
第二类：会议的运行机制：
会议形式与规则：明确会议的召开模式、频率、议事方案等内容；
表决权确定方法：根据《民法典》的规定，明确投票权数按专有面积和业主人数双重计算；
业主代表产生方法：例如大型社区可以选出业主代表参会，但需要明确选举流程等；
表决程序：明确重大事项例如维修资金、改建重建等需要双“三分之二”参与且需要“双过半”同意等；
第三类：业主委员会的管理：
委员的资格和任期：明确成为业委会资格的条件、人数、任期等内容；
换届与补选：明确任期届满前的换届工作、委员中途空缺时的补选流程和时限等；
业委会议事规则：明确会议的召开、决策机制等内容；
第四类：经费与印章监督
工作经费管理：明确业委会及业主大会的经费来源（例如公共收益划拨或者业主分摊），经费的使用范围以及账目公示的内容；
印章使用：例如明确用印登记制度，明确印章限业主大会决议及物业管理事务等使用，不得私盖等内容。
第8讲内容结束，下一讲等您来哦
每天学一点，进步看得见
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