【业委规则】（09）中国《业主大会和业主委员会指导规则》注释系列

编辑 | 物保盟

校对 | 物保盟

第9讲，第二十条到第二十一条：

第二十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

条文释义

本条主要约定了业主如果有例如侵害业主共同利益等的行为，业主大会可以通过内部制度对其实施限制共同管理权的。

首先前提是业主有以下三类情况，拒付物业费（比如长期拖欠）、不缴存专项维修资金（还包括不补缴和挪用专项维修资金）、实施其他损害业主共同权益的行为（如破坏公共设施和占用公共区域等行为）。

共同管理权是指共同参与小区公共事务决策的权利，限制的方法需通过管理规约和业主大会议事规则明确出的如暂停投票权，限制被选举权等。且程序必须合法（例如通过业主大会表决通过的限制条件和限制方法）。

有几点需要注意，一是，限制条款需要提前约定好；二是，限制行为需要和业主行为相当（例如不能迟交一个月物业费就实施限制）；三是，如果业主认为限制过度，可以向法院起诉撤销限制（参考《民法典》280条）。

另外需要知道的是，《民法典》286条明确规定，业主有以上行为的，有督促改正的权利，但未赋予限制共同管理权的权利。本指导规则属于部门规章，是《民法典》的补充细化，但不得与其冲突（如剥夺所有权、居住权等）。

执行的方式，一般要求书面通知业主，并告知抗辩的方式和途径，并在改正之后，及时恢复权利。

第二十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

条文释义

本条明确业主大会管理小区事务的连续性，既有定期的业主大会，也有临时的业主大会，既保证小区事务能”定期体检”，也能临时“加班加点”。

定期会议，议事规则里会写明每年或每两年，必须召开一次业主大会，由业委会负责，时间一到，发通知、备材料、找场地，把全体业主召集起来，报告工作、审议预算、改选委员等事项就得干起来。

临时会议，就是有以下原因，业委会需要在合理期限内（一般15-30天）就需要组织召开临时业主大会：

1、有双20%的业主书面提出议题的情况。确保不会被小范围业主或大户业主单方面操纵。

2、重大事故或紧急事件，例如电梯故障、公共安全事故、消防系统瘫痪等事件，需要立即决策动员大修基金等事件，如果拖延必然会扩大损失或者引起生活不便等。

3、规约列明的其他事项，例如物业撤场、业委会委员大量离职辞职等事件等，需要是管理规约或议事规则中已写明的情况发生时，也需要启动临时业主大会。

需要说明的是，无论是临时会议还是定期会议，都需要遵循提前15天公示，送达全体业主的规则。同时需要有四个硬性要求也不能少：表决事项、时间、地点、形式。

最后需要说明的是，业委会即是召集人，也是守门人，如果怠于工作，20%业主可向街道或房管部门申请督促，甚至启动业委会改选程序。

第9讲内容结束，下一讲等您来哦

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