【业委规则】（10）中国《业主大会和业主委员会指导规则》注释系列

编辑 | 物保盟

校对 | 物保盟

第10讲，第二十二条到第二十三条：

第二十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

条文释义

本条是对会议形式和表决门槛的核心描述，立法意图是兼顾民主参与、程序正义和决策效率的综合体现。

条款列明了2种会议形式，集体讨论和书面征集意见，两种形式各有特点，集体讨论相对来说，效率更高，更加传统，而书面征集意见，却可以打破时间、空间的限制，让更多的人参与其中。但需要明确的是，不论是哪种形式，需要提前在议事规则里说明，不得临时变更。

关于表决门槛，无论采用哪种形式，必须达到双过半方可有效，即专有面积过半的业主以及占比过半的业主人数。面积计算以《不动产登记簿》为准（下条有更详细的描述），人防、车位不计入；人数为一户一人，未售出的部分为建设单位设置一票。

采用书面征集意见形式的，应当一对一送达业主，形式可以包括直接递交、EMS等快递、电子邮件（需收悉回复）等，并要留存回执备查。对无法送达的业主，需要采用公示的形式，在明显位置，张贴时间不少于15日，并同步到微信群、公众号等常用渠道，且需要列明无法送达业主的信息以及原因、补发办法及截止时间。

表决需由业主本人签字，复印件、传真件以及电子签名具有同等效力，并将结果于3日内公示，且公示时间不少于7日，并接受备查。

本条确立了“程序透明、双重多数、送达优先、签名确认”四大原则。

第二十三条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

条文释义

本条明确在落实业主投票权数时，专有面积的计算方法问题。

已登记的：即有《不动产登记簿》的，按记载的面积，此面积具有法定公信力，法院亦会采信。

未登记有测绘的：以具有资质的测绘机构实测的数据为准，另需明确，此数据是否经过公示，避免数据争议。

未登记未测绘的：以《商品房买卖合同》上的数据为准，虽然此数据为暂定，但具有相对的参考意义。

总面积，以前项统一口径统计的数据累加，但不包括人防、地库、公共用房等，以此数据作为面积是否过半的分母，之所以不计入以上几处的面积，是为了防止业主权重被稀释。

有几点需要注意：

1、口径统一，即统计面积时，需保持相同的口径，不允许部分业主使用《不动产登记簿》，部分业主使用测绘面积，还有业主使用《商品房买卖合同》面积，这样出来的结果可能会被撤销。

2、业主大会召开前，需要形成“面积清册”并公示3天以上，接受异议复核。

3、后续数据口径有变化时，需要更新数据并再次公示。

第10讲内容结束，下一讲等您来哦

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