内容摘要：
本篇主要和大家聊聊，业主可以共同决定哪些事项，业主大会是如何来决定这些事项的等问题。
现代社会是法治社会，社会发展离不开法治护航，百姓福祉少不了法律保障。遇到问题依法解决，已经成为人们处理矛盾、解决纠纷的不二之选。然而，面对纷繁复杂的法律问题,如何精准、高效地找到法律依据，如何完整、准确地理解和运用法律，日益成为人们“学法、用法”的关键所在。
为了帮助大家快速准确地掌握“学法、用法”的本领，咱们【
物保盟】，收集并整理了国务院版《物业管理条例》的注释版系列，每周推出两期，每期2-3条，让我们用碎片化的时间，潜移默化的熟悉和掌握这本《条例》，无论是物业工作者还是普通业主，都能知法、守法，才能更好的建设和谐社会，才能更好的工作和生活。
第十一条 【业主决定事项】下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用专项维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
条文注释
本条中规定的“建筑物及其附属设施”应该理解为建筑的总体及其附属设施，即可以由业主共同管理的部分，排除了业主专有的部分。由于这些部分属于业主共有或者共同行使权利，所以对其的改建或者重建，应当属于业主大会的职能。
本条中还规定，专项维修资金的筹集和使用，都属于业主大会职责，维修资金的初次筹集，也属于业主大会的职责。 本条的规定充分体现了业主对于物业自我管理、自我维护的精神，有利于化解在物业管理中出现的矛盾。
最后，业主大会职责的兜底条款规定，只要是属于业主共有或者共同管理权利的重大事项，都属于业主大会的职责范围，而不需要有法律、法规或者业主大会议事规则的规定。
关联法规
第十二条【业主大会会议】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
条文注释
本条第1款规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但在业主人数较多的情况下，可以考虑其他的会议召开形式，如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式等。
本条第2款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利，视同业主本人行使权利。
本条第3款规定了业主大会作出决定的方式。
本条第4款规定了业主大会决定的法律效力。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域， 对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。
本条规定，召开业主大会必须有专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。相应地，业主大会的表决条件，为经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意(筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施)或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(其他事项)。
本条同时还规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业管理实施的是业主自治的原则，也就是说，业主可以按照少数服从多数的原则，自主决定自治范围内的事项，国家不应该做干预，少数业主也应当自觉地服从业主大会通过的决议，否则物业管理的基础就不复存在，业主自治也就无法实现。但是，如果业主大会的决议损害到了业主的合法权益，业主可以申请法院对这样的决议予以撤销。业主行使这一权利的前提是业主大会决议损害的是业主个人的合法权益，而不是涉及业主共同行使权利的事项，也就是说，必须是那些不适用少数服从多数原则的事项。
关联法规
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